LOI LMP DEFISCALISATION

L’investissement consiste à acquérir des biens immobiliers destinés à être loués meublés, à usage d’habitation.

Le statut de L.M.P. peut, de prime abord, sembler lourd à mettre en place, mais il faut considérer qu’il s’agit d’exercer une réelle activité professionnelle, qui seule permettra l’accès à une fiscalité privilégiée.

Ainsi, il convient de remplir deux conditions :

• inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (entreprise individuelle, SNC ou SARL de famille),
• réaliser plus de 23.000 €uros TTC de loyers annuels (ou retirer de l’activité plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal)

L’accès au statut est indépendant du temps que pourrait consacrer l’investisseur à la gestion de la structure. Il s’agit de respecter les deux conditions, même si concrètement, dans la plupart des cas, la gestion de l’investissement immobilier est sous-traité.

Pour satisfaire à la condition du montant du loyer à obtenir, l’investissement à réaliser est important (plus de 400.000 €uros, selon la rentabilité des biens). Mais, c’est « le prix à payer » pour accéder à une fiscalité réellement privilégiée, et jamais remise en cause, tous gouvernements confondus!

Les règles applicables sont celles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), on sort donc du cadre des Revenus Fonciers, pour appliquer, à peu de choses près, une véritable comptabilité d’engagement d’entreprise. Ainsi, on prend en compte les créances acquises et les dépenses engagées ; on prend en charges les dépenses réelles de l’entreprise (dont les frais d’acquisition) ; on procède à un amortissement des investissements.

On est loin des dispositions du régime des Revenus Fonciers, où il n’est possible d’imputer qu’une déduction forfaitaire pour frais au titre des amortissements et frais de gestion (hors dispositions « Robien » et autres).

Le premier attrait fiscal consiste en ce que le déficit fiscal éventuellement généré est déductible du revenu global. Autrement dit, il est possible d’imputer sur ses autres revenus le déficit, d’où, potentiellement, une forte économie d’impôt sur le revenu.

S’il y a déficit, il n’y a pas dépréciation de l'investissement : ce sont les règles de détermination du résultat qui peuvent aboutir à une perte imputable sur les autres revenus, alors que la même situation, prise en Revenus Fonciers pourrait faire apparaître un bénéfice.

Une perte fiscale peut s’accompagner de la valorisation de votre patrimoine immobilier, et de la réduction d’impôt sur le revenu.

Le second attrait fiscal du régime L.M.P. réside dans le fait qu’il est possible de revendre les biens immobiliers, sans taxation des plus-values réalisées.

Pour cela, deux conditions sont à respecter :

• Les recettes annuelles ne doivent pas excéder 250.000 €uros TTC
• Exercer l’activité de Loueur en Meublé Professionnel depuis plus de 5 ans

Il s’agit tout simplement des dispositions applicables aux plus-values professionnelles des petites entreprises. Si les conditions ne sont pas respectées, l’investisseur est assujetti au régime de droit commun des plus et moins values professionnelles des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

L’investissement immobilier est immobilisé en comptabilité, fait l’objet d’un amortissement comptable annuel, donc année après année, la valeur nette comptable se réduit, alors que très souvent, la valeur vénale augmente.

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Si les conditions d’exonération de la plus-value sont réunies, l’investisseur aura, en sus de cette exonération, pu maximiser les charges en constatant un amortissement.

Troisième attrait fiscal, s’agissant d’une activité professionnelle, certains investisseurs assujettis à l’I.S.F. peuvent échapper à la taxation sur le patrimoine contenu dans leur structure L.M.P. à condition de respecter cumulativement les trois points suivants :

• Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel,
• Réaliser des recettes annuelles supérieures à 23.000 €uros TTC,
• Que les revenus issus de l’activité L.M.P. représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Du fait de l’importance de l’investissement, de la relative complexité de la mise en œuvre d’une telle structure, l’investisseur, pour optimiser sa fiscalité, le développement de son patrimoine, en sécurité par rapport à l’administration, doit faire appel à un professionnel pour l’accompagner dans l’élaboration d’un montage personnalisé.

Cela doit également faire réfléchir l’investisseur à ses objectifs patrimoniaux de moyen et long terme, notamment en matière de succession et de transmission anticipée de patrimoine ; domaines où le statut L.M.P offre également des opportunités intéressantes (SARL de Famille, démembrement du droit de propriété, etc).